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Hipotecas: ¿Cambio de criterio?

La sentencia dictada por la Sección 2o de la Sala Contenciosa-Administrativa del Tribunal Supremo del pasado 16 de octubre ha provocado un terremoto mediático en los mundos financiero y jurídico. No es para menos. Ha cambiado una realidad que todos teníamos muy interiorizada: el cliente tenía que asumir los costes de la formalización de un préstamo con garantía hipotecaria, y entre ellos el pago del Impuesto de Actos Jurídicos y Documentados. Si la decisión judicial se confirma, la realidad cambia, quien debe asumir el pago es la entidad.

No es una cuestión menor si se tiene en cuenta el tipo aplicado en Cataluña, el 1,5% sobre el importe del préstamo, y el hecho de que concertar un préstamo hipotecario es un acto que hemos hecho la mayoría de nosotros.

Para la banca, este cambio de escenario es un importante bache económico, pero hay que recordar que la interpretación anterior le ha permitido tener unos márgenes de ganancias más elevados. Mientras escribo estas líneas ha salido la noticia de que el Pleno de la Sala de lo Contencioso Administrativo tomará la decisión de si el cambio de criterio es definitivo o no. Por lo tanto, los efectos de la sentencia deberán esperar a ver cuál es la decisión del Pleno.

No creo que este sea el lugar para desarrollar la argumentación de la sentencia, muy interesante jurídicamente, sino de explicar brevemente lo que supondría si el criterio recogido en la última sentencia prosperara.

El primer efecto sería que la tributación de la constitución de los préstamos hipotecarios que se celebraran a partir de ahora serían a cargo de las entidades. Por otro lado se abre la vía para reclamar los importes pagados en concepto de Actos Jurídicos para hipotecas ya formalizadas.

En relación a estas, deberíamos distinguir entre aquellas que aún no han transcurrido más de cuatro años desde su formalización y las que serían anteriores a este periodo. Si no han transcurrido los cuatro años, por el cliente abre una doble posibilidad de reclamación: a la administración autonómica por vía del procedimiento de ingresos indebidos o bien una reclamación vía civil contra la entidad bancaria por haber satisfecho un importe que no correspondía.

Si hace más de cuatro años desde la formalización del préstamo hipotecario, la vía administrativa habría precluido y sólo quedaría abierta la de la reclamación civil contra las entidades bancarias. En este último caso se plantean una serie de preguntas: ¿cuáles son las reclamaciones que se pueden efectuar, las hipotecas vigentes o también las canceladas? ¿Cuál es el plazo de prescripción? ¿Cuál es la acción civil que se ejercita? Etcétera.

Estos puntos se tienen que ir aclarando y valorando los juristas que intervengan en el asesoramiento de las posibles reclamaciones.

Un punto interesante es la posibilidad de reclamar por parte de las sociedades, pero a la luz de la sentencia parece posible. Cabe recordar que el demandante a quien se le ha dado la razón es una persona jurídica.

Desde un punto de vista de prudencia jurídica creo que el mejor consejo que se puede dar a un afectado es que empiece pidiendo por escrito a la entidad financiera el retorno de este importe y, ante la respuesta, valorar si se ha hacer ninguna acción y cuál es la mejor.

JOAN BOU MIAS – ABOGADO
  Artículo publicado en el DIARI DE GIRONA (21/10/2018)