Bou & Associats | Tractament dels immobles en l'IRPF
Tractament dels immobles en l’IRPF

Tractament dels immobles en l’IRPF

El proper 1 de juliol finalitza el termini per presentar la declaració de la Renda corresponent a l’exercici 2018 i per aquestes dates són molts els contribuents que es pregunten quin és el tractament fiscal que cal donar a les rendes derivades de la tinença d’immobles, el qual, com veurem a continuació, serà diferent en funció de si es tracta de l’habitatge habitual, o de si el mateix es troba llogat, desocupat, etc.

En primer lloc, cal precisar que l’habitatge habitual del contribuent no genera rendes gravables en l’IRPF, excepte en cas de transmissió, que pot generar un guany patrimonial, la qual, de no resultar aplicable l’exempció per reinversió en habitatge habitual o qualsevol altre benefici fiscal previst en la norma (com l’exempció per transmissió d’habitatge habitual per majors de 65 anys) pot donar lloc a tributació en l’IRPF. A aquests efectes, cal recordar que s’entén per habitatge habitual:

  • La que constitueixi la residència del contribuent durant un termini continuat de, almenys, tres anys.

  • Sempre que la mateixa sigui habitada de manera efectiva i amb caràcter permanent pel mateix contribuent, en un termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d’adquisició o acabament de les obres. No obstant, la normativa contempla algunes excepcions a aquest requisit.

Deducció per habitatge habitual
Amb data 1 de gener de 2013, es va suprimir la deducció per inversió en habitatge habitual, mantenint un règim transitori, pel qual poden seguir aplicant la deducció qui hagi adquirit el seu habitatge habitual abans de l’1 de gener de 2013 o satisfet quantitats abans d’aquesta data per a la construcció, ampliació, rehabilitació o realització d’obres per raons de discapacitat en el seu habitatge habitual, i s’haguessin practicat la deducció per aquest habitatge en la seva declaració de la renda de 2012 o d’exercicis anteriors.

Dit l’anterior, i al marge de l’immoble que constitueixi l’habitatge habitual del contribuent, la renda derivada d’immobles pot tributar com a rendiments del capital immobiliari, en cas de rendiments procedents del lloguer o com a imputació de rendes immobiliàries, quan es troben desocupats.

Lloguer d’immobles
Si el contribuent té un immoble diferent del seu habitatge habitual i el té llogat, els rendiments obtinguts es qualifiquen com a rendiments del capital immobiliari -llevat que es consideri que aquest lloguer constitueix una activitat econòmica, en el cas s’exigeix ​​com a requisit mínim, que el propietari de l’immoble compti almenys amb un empleat amb contracte laboral a jornada completa-.

Per calcular el rendiment net subjecte a tributació, dels ingressos totals obtinguts pel lloguer, el propietari podrà deduir totes aquelles despeses en què incorri per a l’obtenció del rendiment, entre ells, la part de la quota del préstec que correspongui al pagament d’interessos i les despeses de conservació i reparació (pintura, substitució de les instal·lacions de calefacció, ascensors, portes de seguretat…), fins al límit dels ingressos obtinguts. També es poden deduir, sense cap limitació, les taxes i tributs abonats (l’IBI, la taxa de recollida d’escombraries… excepte l’IVA quan sigui deduïble) l’import de l’amortització de l’immoble i altres despeses incorregudes com la prima d’assegurança de llar, les quotes de la comunitat de propietaris, etc.

Quan l’immoble no ha estat llogat durant tot l’any, sinó només durant alguns mesos, només serien deduïbles les despeses que corresponguessin al període durant el qual l’immoble hagués estat llogat. Pel període en què l’immoble no estigués arrendat, el propietari no tributaria per rendiments de capital immobiliari, sinó per imputació de rendes immobiliàries, sense cap deducció de despeses.

Lloguer destinat a habitatge
Si l’immoble llogat es destina a habitatge, la renda neta positiva generada pel lloguer (ingressos menys despeses) es reduirà en un 60%, sempre que aquesta renda hagi estat declarada pel contribuent i no derivi d’una actuació de comprovació de l’Administració Tributària. Aquesta reducció no serà aplicable en cas de lloguer de vacances, ja que s’exigeix ​​que la destinació primordial sigui satisfer una necessitat permanent d’habitatge.

En els casos en què l’inquilí destini part de l’immoble llogat a habitatge i part a despatx, per exemple, el propietari només podrà aplicar la reducció del 60% sobre la part de la renda neta positiva procedent del lloguer per l’ús com habitatge de l’immoble.

Pel que fa a la tributació de l’inquilí, la deducció estatal per lloguer d’habitatge es va suprimir a partir de l’1 de gener de 2015, però es manté per a aquells contractes de lloguer subscrits amb anterioritat a aquesta data i pels que s’hagués abonat quantitats, en concepte de lloguer abans de l’1 de gener de 2015, havent tingut dret a l’aplicació de la deducció. L’import de la deducció serà del 10,05% de les quantitats pagades durant l’exercici, i comporten els contribuents la base imposable sigui inferior a 24.107,20 euros anuals, ja sigui en tributació individual o conjunta. L’anterior, sense perjudici de les deduccions autonòmiques que puguin ser aplicables en aquelles Comunitats Autònomes que les haguessin establert.

Immobles desocupats
Si el contribuent disposa d’un immoble (diferent de l’habitatge habitual) que no el té llogat, com per exemple, un apartament a la platja que no lloga per poder gaudir-lo quan desitgi, haurà de tributar en concepte d’imputació de rendes immobiliàries, no com rendiment de capital immobiliari, en constituir un immoble urbà no arrendat, no afecte a activitats econòmiques i no utilitzat com a habitatge habitual.

La renda a imputar es determina en base al valor cadastral de l’immoble aplicant el 2%, o el 1,1% en el cas que el valor cadastral hagi estat revisat en els últims 10 anys, sense que sigui procedent la deducció de cap tipus de despesa. La renda imputada s’integrarà a la base imposable general tributant al tipus marginal de l’impost. Aquest mateix tractament rebran les places de garatge que no es considerin part de l’habitatge habitual i que no es trobin llogades.