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Modificación de la normativa sobre arrendamientos de vivienda (LAU) y legislación complementaria

El pasado día 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto Ley (RDL) 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por el que se introducen a nivel estatal importantes modificaciones en relación a los arrendamientos de viviendas que se formalicen a partir de dicha fecha. Es importante que las conozcan y las tengan en cuenta tanto si son propietarios/arrendadores (cobran alquiler) como si son arrendatarios (pagan alquiler).

Las modificaciones afectan de diferente manera a los alquileres si usted es arrendador persona física o si es arrendador persona jurídica (sociedad). Importante distinción a tener en cuenta.

Los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes, o sea, ya firmados, en fecha 19 de diciembre de 2018 se regulan por la versión anterior de las normas modificadas. La modificación no afecta a los contratos para uso distinto al de vivienda (locales) ni a los sometidos por normativa diferente a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Las principales modificaciones que entendemos que son de su interés se refieren a:

– Duración del contrato: mínimo general de 5 años PERO si el arrendador es persona jurídica la duración mínima a favor del arrendatario es de 7 años.

– Prórroga del contrato: 3 años, de golpe. Hasta ahora eran prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años en total.

– Revisión de la renta: habrá pacto expreso de revisión en el contrato, de lo contrario la lava no podrá ser actualizada.

– Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler a cargo del arrendador si éste es persona jurídica. Se exceptúan las gestiones que le sean encargadas al arrendador directamente por el arrendatario.

– Garantía complementaria a la fianza de alquiler. La fianza legal continúa establecida en el equivalente a una mensualidad de renta pero las garantías complementarias a dicha fianza legal que se quieran pedir (ya sea a través de depósito en efectivo o en avales) sólo pueden suponer un importe equivalente a dos mensualidades de renta. Se exceptúan los contratos de larga duración (por ejemplo, los establecidos de entrada con una duración superior a los 5 o 7 años iniciales), donde se pueden establecer las garantías que se consideren adecuados siempre que sean proporcionadas.

– Liquidación del Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): exentos los arrendamientos para uso de vivienda. O sea, se declaró igualmente pero no tributan, no genera ingreso a favor de la Administración.

A nivel del procedimiento de desahucio por falta de pago previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) se recoge lo que ya se hace en la práctica en muchos juzgados: estos pueden acordar una suspensión del procedimiento de hasta dos meses (en caso de arrendadores personas jurídicas, máximo 1 mes en caso de arrendadores personas físicas) para que los Servicios sociales municipales tengan margen de tiempo para reubicar a los afectados por el procedimiento en caso de que éstos lo soliciten.

Para cualquier aclaración o ampliación de esta información estamos a su disposición.