Com gairebé tothom coneix, l’Impost sobre béns immobles (IBI) és un impost municipal, de caràcter periòdic, real i obligatori a tots els ajuntaments, que grava el valor dels béns immobles, tant rústics com urbans.
Quan es merita i quan es paga l’impost?
L’impost es merita l’1 de gener de cada any, sent subjecte passiu de l’impost qui ostenti la titularitat del bé en aquell moment.
El període de pagament serà establert per cada ajuntament. A Madrid, amb caràcter general el període voluntari de pagament abraça des de l’1 d’octubre fins al 30 de novembre.
Qui ha de pagar l’IBI si l’immoble es ven durant l’any?
Aquesta és una pregunta recurrent quan es va a comprar o vendre un immoble, es pot prorratejar l’IBI pel temps que cada comprador i venedor hagi estat propietari de l’immoble?
La normativa reguladora d’aquest impost assenyala que el subjecte passiu serà qui ostenti la titularitat del bé el primer dia del període impositiu, és a dir qui sigui el propietari el dia 1 de gener. Per tant, en no contemplar-se la possibilitat de prorratejar-lo, li correspondrà pagar l’impost de l’any en qüestió. I això amb independència que l’immoble es vengui a gener, juny o qualsevol altre mes.
Ara bé, sol ser força comú que comprador i venedor acordin una forma de pagament diferent en funció, per exemple, dels mesos que l’immoble ha pertangut a cadascú. Ara bé, cal tenir en compte que en aquests casos es tracta d’un acord entre comprador i venedor i que convé deixar-ho expressament reflectit a l’escriptura, però que aquest acord no té efectes davant l’Administració Tributària local.
És a dir, l’obligat al pagament davant de l’Administració continuarà sent qui ostentava la titularitat l’1 de gener.
L’Administració pot reclamar els deutes d’IBI pendents al comprador?
Sí. La Llei d’Hisendes locals regula expressament que, davant d’una transmissió del dret de propietat d’un immoble per compravenda, en el cas que hi hagi deutes de l’IBI pendents en el moment de la transmissió, aquests podran ser exigits a l’adquirent del bé immoble, en règim de responsabilitat subsidiària.
És a dir, el comprador és responsable subsidiari. Això implica que, perquè se li pugui exigir el deute, el deutor principal (anterior propietari) ha de ser declarat fallit després d’intents infructuós de cobrament del deute a l’anterior propietari i cal haver-hi declarat la responsabilitat.
Beneficis fiscals a l’IBI, què passa quan es ven l’habitatge?
Hi ha determinats beneficis fiscals l’aplicació dels quals pot rebaixar la quota de l’impost. La seva regulació depèn de cada Ajuntament.
A Madrid, per exemple, juntament amb les exempcions i supòsits de no subjecció es regulen determinades bonificacions, com la Bonificació a habitatges de protecció oficial i equiparables (50%), Bonificació a empreses d’urbanització, construcció i promoció immobiliària (90%), Bonificació per la instal·lació de sistemes d’aprofitament de l’energia solar (50%), o la Bonificació per família nombrosa (10%), entre d’altres. També hi ha bonificacions associades a la forma de pagament, per exemple, s’aplica una bonificació del 3,25% si es domicilia amb el sistema especial de pagament i del 5% si es
domicilia amb el sistema especial de pagament.
L’aplicació d’aquestes bonificacions sol tenir caràcter pregat, és a dir, el contribuent ha de sol·licitar la seva aplicació a l’Ajuntament corresponent i cal complir els requisits que cada bonificació requereix.
Cal preguntar-se què passa amb les bonificacions de vigència determinada quan l’immoble es ven a mitjan any.
Aquesta qüestió ha estat resolta, recentment, per la Direcció General de Tributs a la consulta V0794-25, de 8 de maig de 2025. Es tracta d’un contribuent el benefici fiscal del qual finalitza a mitjan exercici i es qüestiona si podria l’Ajuntament enviar una liquidació per l’altra meitat de l’any en què no s’ha gaudit del benefici fiscal.
Doncs bé, en aquests casos, entén la DGT que:
- Si en el moment de la meritació es compleixen els requisits per a l’aplicació de la bonificació, la finalització del benefici fiscal en una data concreta durant l’exercici no afectarà la quota de l’IBI ja meritada; efectes, en tot cas, en la propera quota que es meriti.
- Si la normativa aplicable contempla l’aplicació del benefici fiscal de manera provisional, condicionada al compliment dels requisits durant un període de temps, l’incompliment d’aquesta condició determinarà la pèrdua del dret a aplicar-la i, si s’escau, l’obligació de regularització.
Així, cal entendre que, en el cas, per exemple, de la bonificació per família nombrosa, si l’1 de gener es compleixen els requisits i s’haguera sol·licitat, n’hi ha cap aplicació. Si durant l’exercici es ven l’habitatge, es perdrà aquest benefici respecte a aquest immoble per a l’exercici següent. És a dir, el benefici fiscal no es transfereix al comprador.
