Com a propietari d’un immoble de lloguer, és probable que estiguis familiaritzat amb les despeses deduïbles més comunes: l’IBI, les despeses de comunitat, les assegurances o les reparacions. No obstant això, hi ha una despesa fiscal clau que sovint passa desapercebut però que té un doble impacte a la teva declaració de la renda: l’amortització.
Aquest concepte no només redueix els teus impostos cada any, sinó que també juga un paper decisiu en el moment de la venda de l’immoble. Una recent sentència del Tribunal Suprem ha donat nova llum sobre com s’ha de calcular, obrint una via molt interessant per a molts propietaris. A continuació, desgranem tot el que cal saber.
1. L’Amortització com a despesa deduïble anual: Com funciona?
L’amortització és, en essència, el reconeixement fiscal de la depreciació que pateix el teu immoble pel pas del temps i el seu ús. Encara que no suposa una sortida de diners de la butxaca, la llei et permet deduir-lo com una despesa més per calcular el rendiment net del teu lloguer.
Segons la normativa de l’IRPF, aquesta despesa es calcula de la manera següent:
Percentatge: Es pot deduir fins a un 3% anual.
Base de càlcul: Aquest percentatge s’aplica sobre el més gran dels dos valors següents:
1. El cost d’adquisició satisfet (preu de compra més despeses i impostos de l’adquisició).
2. El valor cadastral.
És fonamental recordar que en tots dos casos cal excloure el valor del sòl, ja que s’entén que aquest no es deprecia.
Exemple pràctic: Si vas comprar un pis per 200.000 € (corresponent 150.000 € a la construcció i 50.000 € a terra) i el seu valor cadastral de construcció és de 100.000 €, podries deduir anualment el 3% sobre 150.000 €, és a dir, 4.500 € de despesa per amortització.
Aquesta despesa deduïble redueix directament la base imposable dels teus rendiments del lloguer, optimitzant la teva factura fiscal cada any.
2. L’impacte de l’amortització al moment de la venda de l’immoble
Aquí és on l’amortització mostra la segona cara, una que molts propietaris desconeixen. Quan veneu l’immoble, has de calcular el guany o pèrdua patrimonial, que a grans trets és la diferència entre el valor de transmissió (venda) i el valor d’adquisició (compra).
La clau és que, per calcular aquest valor d’adquisició, la llei obliga a restar-li totes les amortitzacions que han estat fiscalment deduïbles durant el temps que l’immoble va estar llogat.
Atenció! La normativa és contundent: cal minorar el valor d’adquisició per “l’amortització mínima”, amb independència que te l’hagis deduït o no a les teves declaracions anuals. Així ho confirma la Direcció General de Tributs a consultes com la Resolució V2345-2021. Això significa que, encara que no hagis aprofitat el benefici fiscal anual, Hisenda sí que ho tindrà en compte per augmentar el guany patrimonial a la venda, i, per tant, l’impost a pagar.
3. El canvi de joc: La nova doctrina del Tribunal Suprem
Fins ara, l’Administració Tributària interpretava que aquesta “amortització mínima” que s’havia de restar obligatòriament era sempre el 3% anual. Això perjudicava enormement molts propietaris que, per desconeixement, no s’havien deduït la amortització, ja que veien com el seu guany patrimonial s’inflava artificialment.
Tot i això, la recent sentència del Tribunal Suprem 1502/2025, de 20 de novembre, ha canviat les regles del joc.
L’Alt Tribunal estableix que:
1. L’amortització mínima no és necessàriament el 3%: El 3% és un màxim deduïble anualment, però la
“amortització mínima” que s’ha de computar a la venda pot ser inferior si s’ajusta a altres criteris tècnics, com les taules oficials d’amortització que reflecteixen la vida útil real de l’immoble.
2. Protecció per al que no va deduir: Un propietari que mai va deduir l’amortització no està obligat a reduir-ne el valor d’adquisició en un 3% fictici. Podrà aplicar un percentatge inferior, més ajustat a la depreciació real, cosa que resultarà en un menor guany patrimonial i, per tant, un menor IRPF a pagar a la venda.
3. Coherència per al que sí que va deduir: Si un contribuent ha aplicat un percentatge d’amortització com a despesa (per exemple, un 2%), haurà de mantenir aquest mateix percentatge en calcular el guany a la venda, sense que Hisenda pugui imposar retroactivament el 3%.
Aquesta doctrina és especialment rellevant per als petits propietaris que no fan una activitat econòmica, ja que els ofereix més seguretat jurídica i una tributació més justa en transmetre els seus immobles.
